Implicações Práticas, Alterações Conexas e Entrada em Vigor

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 10

Introdução

Chegamos ao fim da série de 10 artigos sobre o Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026). Ao longo desta análise, abordámos a mudança de paradigma para o controlo sucessivo, a reformulação da comunicação prévia, a eliminação da licença de utilização e o reforço da responsabilização de promotores e técnicos.

Neste último artigo, analisam-se as alterações a diplomas conexos — designadamente o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) —, clarifica-se o calendário de entrada em vigor e sintetizam-se as principais implicações estratégicas para investidores e promotores.

O destino do RGEU e alterações conexas (Artigo 17.º)

O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) previa a revogação total do RGEU (de 1951), com efeitos a 1 de junho de 2026, antecipando a aprovação de um novo Código da Construção.

O Novo RJUE 2026 altera este regime. A revogação do RGEU deixa de estar associada a uma data fixa, passando a depender da entrada em vigor do diploma que vier a estabelecer o novo enquadramento técnico da edificação.

Deste modo, evita-se um vazio regulamentar: o RGEU mantém-se transitoriamente em vigor até à aprovação do respetivo regime substitutivo.

Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)

O diploma introduz ajustamentos ao RJRU, destacando-se a sujeição do contrato de reabilitação urbana a registo predial.

O cancelamento desse registo passa a depender de declaração emitida pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, reforçando a rastreabilidade jurídica destas intervenções.

Metodologia BIM

O Novo RJUE reforça a transição digital do setor, prevendo que os projetos acima de determinado montante (a definir por portaria) devam, sempre que aplicável, ser desenvolvidos com recurso a modelação digital e parametrização segundo a metodologia BIM (Building Information Modelling).

Esta orientação tenderá a impulsionar a modernização dos processos de projeto, compatibilização e execução, com impacto direto na eficiência e controlo das operações.

Calendário de entrada em vigor (Artigos 12.º e 13.º)

O regime de entrada em vigor apresenta uma estrutura faseada, que exige leitura atenta.

1. Alterações ao Simplex (1 de junho de 2026)

As alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 — incluindo o adiamento da revogação do RGEU e o enquadramento da metodologia BIM — entraram em vigor no primeiro dia útil seguinte à publicação do diploma.

Tendo a publicação ocorrido a 29 de maio de 2026 (sexta-feira), estas normas produziram efeitos a partir de 1 de junho de 2026.

2. Novo RJUE 2026 (3 de agosto de 2026)

A regra geral estabelece que o diploma entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação.

Assim, a generalidade das alterações ao RJUE — incluindo regimes procedimentais, prazos, audiência prévia, isenções e responsabilidade — entra em vigor a 3 de agosto de 2026.

Aplicação no tempo

O novo regime aplica-se, em regra, aos procedimentos iniciados após 3 de agosto de 2026.

Quanto aos procedimentos pendentes, importa distinguir:

• Fase inicial (saneamento e apreciação liminar): poderá aplicar-se o novo regime, admitindo-se a adaptação do procedimento pelo interessado.

• Fases subsequentes já ultrapassadas: mantém-se a aplicação do regime anterior até à conclusão do procedimento.

Resumo estratégico para investidores e promotores

Para concluir esta série, sintetizam-se cinco implicações estruturantes para a atuação no setor imobiliário:

1. A due diligence assume um papel central

Com a redução do controlo prévio e a valorização da responsabilidade dos intervenientes, o risco urbanístico desloca-se para o momento da aquisição. A análise técnica e jurídica prévia torna-se determinante.

2. O PIP detalhado como instrumento de previsibilidade

O Pedido de Informação Prévia (art. 14.º, n.º 2) assume especial relevância como mecanismo de estabilização das condições urbanísticas aplicáveis, podendo reduzir significativamente a incerteza procedimental.

3. Qualidade do projeto como fator crítico

A limitação de momentos de correção procedimental e a maior celeridade decisória exigem projetos tecnicamente robustos e devidamente instruídos. Submissões incompletas tendem a resultar em decisões desfavoráveis mais rápidas.

4. Reforço da responsabilidade dos intervenientes

A responsabilidade por desconformidades urbanísticas pode abranger promotor, dono da obra, construtor e técnicos. A seleção de equipas qualificadas e devidamente seguradas é essencial para a mitigação de risco.

5. Oportunidades em operações de eficiência energética

O enquadramento de determinadas intervenções como obras de escassa relevância pode facilitar operações de reabilitação ligeira, designadamente ao nível da melhoria do desempenho energético, sem prejuízo do cumprimento de regimes especiais aplicáveis.

Conclusão

O Novo RJUE 2026 consolida uma mudança estrutural no modelo de controlo das operações urbanísticas, privilegiando a responsabilização dos intervenientes e a redução da intervenção administrativa prévia.

Este novo enquadramento cria condições para maior eficiência e previsibilidade, mas exige um reforço do rigor técnico, jurídico e processual por parte dos operadores do mercado.

Ideia-chave LIG: No Novo RJUE 2026, a vantagem competitiva não reside apenas na velocidade de execução, mas na capacidade de estruturar operações sólidas, juridicamente seguras e tecnicamente consistentes desde a fase inicial.

Fim da série LIG | Novo RJUE 2026.