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Introdução A redução do IVA na construção de habitação para 6% tem sido apresentada como uma das medidas com maior potencial para transformar o mercado imobiliário em Portugal. Num contexto marcado pela escassez de oferta e pela pressão sobre os preços, a possibilidade de reduzir significativamente os custos de construção surge como um catalisador relevante para investidores e promotores. No entanto, entre o anúncio político e a aplicação prática, subsiste um desfasamento que

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 3 Introdução Nos artigos anteriores desta série, explorámos a mudança de paradigma do Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio) e a redefinição de conceitos fundamentais como a reconstrução e a ampliação. Neste terceiro artigo, descemos ao nível tático da promoção imobiliária: o enquadramento procedimental. Saber se uma operação está sujeita a licença, a comunicação prévia ou a isenção é a primeira vari

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 5 Introdução No setor imobiliário, o tempo não é apenas dinheiro — é a diferença entre a viabilidade e a falência de uma operação. Um dos aspetos mais criticados do Simplex Urbanístico (início de 2024) foi a introdução de prazos globais de decisão indexados à área bruta de construção, um modelo que se revelou desproporcionado e de difícil exequibilidade prática. Com o Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026), o legis

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 7 Introdução No ciclo de investimento imobiliário, o momento da venda ou do início da exploração comercial (como o arrendamento ou a abertura de um hotel) é o culminar de anos de trabalho. No regime antigo, este momento estava frequentemente refém da emissão do "Alvará de Licença de Utilização", um documento que podia demorar meses a ser emitido após a conclusão da obra. O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) reo

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 9 Introdução Como vimos nos artigos anteriores, a principal moeda de troca do Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) é a velocidade processual em troca da responsabilização dos intervenientes. Ao retirar peso à análise prévia municipal e ao alargar a figura da comunicação prévia, o Estado transfere o risco da legalidade urbanística para o setor privado. Para garantir que esta liberdade não se traduz em anarquia urb

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 4 Introdução No ciclo de vida de um investimento imobiliário, a fase de aquisição é frequentemente a mais crítica. Adquirir um ativo sem certeza sobre o seu potencial construtivo ou de reabilitação representa um risco financeiro relevante. Para mitigar essa incerteza, o Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) reforça os mecanismos de segurança prévia e alarga o conjunto de operações isentas de controlo urbanístico,

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 6 Introdução Qualquer promotor imobiliário com experiência em Portugal conhece a frustração do chamado “ping-pong” processual: um projeto é submetido, surge um projeto de indeferimento, o arquiteto introduz alterações em sede de audiência prévia, a câmara identifica novas desconformidades, e o ciclo repete-se. Este modelo compromete seriamente a previsibilidade de qualquer business plan. O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 8 Introdução Em operações de loteamento ou em operações urbanísticas de impacte relevante, as áreas de cedência ao município — destinadas a espaços verdes, equipamentos ou infraestruturas — assumem um papel determinante no equilíbrio económico-financeiro do projeto. O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) introduz ajustamentos relevantes a este regime, procurando articular os interesses da promoção privada com os

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 10 Introdução Chegamos ao fim da série de 10 artigos sobre o Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026). Ao longo desta análise, abordámos a mudança de paradigma para o controlo sucessivo, a reformulação da comunicação prévia, a eliminação da licença de utilização e o reforço da responsabilização de promotores e técnicos. Neste último artigo, analisam-se as alterações a diplomas conexos — designadamente o Regulamento G

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 2 Introdução Se o Artigo 1 desta série apresentou uma visão geral do Novo RJUE 2026 (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio), este segundo artigo centra-se no seu princípio estruturante: a mudança de paradigma na relação entre o Estado (através dos municípios) e os promotores imobiliários. O legislador procurou responder a um problema recorrente: a comunicação prévia, criada para simplificar e acelerar

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026 Artigo 1 Introdução O Novo RJUE 2026 marca uma nova etapa na forma como se planeiam, licenciam e executam operações urbanísticas em Portugal. Com a publicação do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, o Governo procedeu à revisão do regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, alterando o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — RJUE, o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana — RJRU, o Regulamento Ge

Enquadramento da oportunidade A compra de um imóvel em planta consiste em reservar ou contratar a aquisição de uma fração que ainda se encontra em fase de projeto, licenciamento, construção ou conclusão. Em Portugal, este tipo de operação é normalmente formalizado através de uma reserva inicial e, posteriormente, de um Contrato-Promessa de Compra e Venda, habitualmente designado por CPCV. O investidor compromete-se a adquirir o imóvel numa data futura, mediante o pagamento de