Invalidades, Fiscalização e Responsabilidade

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 9

Introdução

Como vimos nos artigos anteriores, a principal moeda de troca do Novo RJUE 2026

(Decreto-Lei n.º 108/2026) é a velocidade processual em troca da responsabilização dos

intervenientes. Ao retirar peso à análise prévia municipal e ao alargar a figura da

comunicação prévia, o Estado transfere o risco da legalidade urbanística para o setor

privado.

Para garantir que esta liberdade não se traduz em anarquia urbanística, o diploma reforça

brutalmente o controlo sucessivo, a fiscalização em obra e as consequências legais e

financeiras para quem prevarica.

Neste nono artigo da série LIG, analisamos o novo regime de invalidades, a redução dos

prazos de nulidade e a nova rede de responsabilidade solidária.

Invalidades e Nulidades (Artigos 67.º a 73.º)

No direito do urbanismo, uma licença ou comunicação prévia que viole um plano diretor

municipal (PDM) ou uma servidão é, por norma, nula. A nulidade é o "fantasma" que

assombra qualquer promotor, pois um ato nulo não produz efeitos e pode levar à

demolição da obra, mesmo anos após a sua conclusão.

O Novo RJUE 2026 traz uma alteração estrutural ao regime das nulidades, oferecendo

maior segurança jurídica ao mercado imobiliário através da redução dos prazos para a sua

declaração.

A Redução do Prazo para 3 Anos

O prazo para o órgão emitente (a câmara municipal) declarar a nulidade do ato ou da

deliberação, bem como o prazo para a propositura de ação judicial pelo Ministério Público

ou através de ação popular, é reduzido para três anos contados da data de emissão do ato.

Exceções à regra dos 3 anos:

• Património: O prazo não se aplica a obras em monumentos nacionais e respetivas

zonas de proteção.

• Crime: Se os factos que determinaram a nulidade constituírem um ilícito criminal (ex:

corrupção, falsificação de documentos), o prazo para a declaração de nulidade alarga-

se para o prazo da prescrição criminal aplicável.

O efeito prático: Para os fundos de investimento e entidades financiadoras, esta redução

para três anos é uma excelente notícia. Significa que, decorrido esse período sem

impugnação (e não havendo crime), o ativo consolida a sua situação urbanística,

eliminando o risco de "espadas de Dâmocles" pendentes sobre os imóveis durante décadas.

Fiscalização e Contraordenações (Artigos 88.º-A a 99.º-A)

Em coerência com o foco no controlo sucessivo, a fiscalização municipal sai reforçada. A

realização de quaisquer operações urbanísticas — quer estejam sujeitas a licença,

comunicação prévia ou isenção — está sujeita a fiscalização administrativa.

A lei clarifica que esta fiscalização incide exclusivamente sobre o cumprimento das normas

jurídicas e dos projetos aprovados, e nunca sobre a "conveniência, oportunidade ou opções técnicas" do promotor.

O Novo Mapa de Contraordenações

O elenco de contraordenações do artigo 98.º foi atualizado para refletir o novo paradigma:

• Obra sem título: Passa a estar expressamente prevista na alínea r) a contraordenação

pela realização de operações urbanísticas não tituladas.

• Instrução deficiente: Passa a ser contraordenação a submissão de comunicação prévia

sem os elementos instrutórios exigidos.

• Falta de pagamento: O não envio do comprovativo de pagamento das taxas (na

autoliquidação) é agora motivo de contraordenação.

A Responsabilidade Solidária (Artigo 100.º-A)

A alteração mais impactante para a gestão de risco dos promotores encontra-se no artigo 100.º-A. O diploma estabelece uma responsabilidade solidária por operações realizadas sem o procedimento de controlo adequado ou em desconformidade com este. Quem responde solidariamente pelas multas e pelos custos de reposição da legalidade?

1. O Promotor imobiliário.

2. O Dono da Obra.

3. O Empreiteiro.

4. O Diretor de Obra e o Diretor de Fiscalização.

5. Os Autores de Projeto (quando a infração decorra de erro de projeto atestado por termo

de responsabilidade).

O Risco para os Técnicos

O termo de responsabilidade ganha um peso colossal. Se o autor do projeto atestar a

conformidade com as normas legais e, mais tarde, a fiscalização detetar irregularidades,

além das sanções financeiras, as irregularidades são obrigatoriamente comunicadas à

respetiva associação pública profissional (Ordem dos Arquitetos ou Ordem dos

Engenheiros) para efeitos disciplinares.

Conclusão

O Novo RJUE 2026 não facilita o incumprimento; pelo contrário, torna as consequências

mais rápidas e abrangentes. A responsabilidade solidária significa que a câmara municipal

pode executar as multas e os custos de demolição sobre o património de qualquer um dos

intervenientes (promotor, construtor ou equipa técnica).

Para os investidores do LIG, a lição é clara: a escolha da equipa técnica e do empreiteiro

deixou de ser apenas uma questão de preço ou estética. É uma decisão de

compliance e gestão de risco. Trabalhar com equipas que possuam seguros de responsabilidade civil robustos e um histórico de rigor técnico é, hoje, a principal proteção do capital investido.

No próximo e último artigo desta série (Artigo 10), faremos um resumo estratégico das

implicações práticas para o mercado, abordaremos o calendário de entrada em vigor

(Simplex vs. Novo RJUE) e o futuro do RGEU.