Prazos, Deferimento Tácito e Consultas a Entidades Externas

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 5

Introdução

No setor imobiliário, o tempo não é apenas dinheiro — é a diferença entre a viabilidade e a

falência de uma operação. Um dos aspetos mais criticados do Simplex Urbanístico (início

de 2024) foi a introdução de prazos globais de decisão indexados à área bruta de

construção, um modelo que se revelou desproporcionado e de difícil exequibilidade

prática.

Com o Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026), o legislador recua nessa abordagem. O

diploma elimina os prazos globais e repõe a relevância dos prazos intercalares (fase a

fase). Para os promotores imobiliários, esta alteração devolve previsibilidade ao

cronograma do projeto: operações simples são decididas mais depressa, enquanto as mais

complexas têm os seus tempos balizados fase a fase.

Neste quinto artigo da série LIG, dissecamos a nova mecânica dos prazos, o funcionamento

do deferimento tácito e a clarificação dos circuitos de consulta a entidades externas.

O Regresso aos Prazos Intercalares

O circuito de licenciamento volta a ser segmentado em fases distintas, cada uma com o seu

prazo máximo de resposta pela câmara municipal. O incumprimento destes prazos por

parte da administração gera, na maioria dos casos, deferimento tácito ou avanço

automático para a fase seguinte.

1. Saneamento e Apreciação Liminar (Artigo 11.º)

Após a submissão do requerimento, o presidente da câmara dispõe de 20 dias para proferir

um despacho de aperfeiçoamento (pedindo correções em 10 dias), rejeição liminar ou

extinção do procedimento.

A regra de ouro: Se, ao fim de 20 dias, não houver qualquer despacho, o requerimento

considera-se corretamente instruído. A partir deste momento, a câmara não pode exigir

novos documentos para prolongar artificialmente o prazo de decisão.

2. Projeto de Arquitetura (Artigo 20.º)

A apreciação do projeto de arquitetura tem de ser decidida no prazo de 30 dias. O

escrutínio incide exclusivamente sobre os parâmetros enumerados no artigo 20.º.

O efeito do silêncio: Esgotados os 30 dias sem decisão, forma-se a aprovação tácita do

projeto de arquitetura, permitindo ao promotor avançar para a entrega dos projetos de

especialidades.

3. Deliberação Final de Licenciamento (Artigo 23.º)

Após a entrega de todos os elementos (incluindo especialidades), a câmara tem prazos

máximos para a deliberação final:

• 20 dias para obras de edificação e demolição.

• 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos.

• 45 dias para operações de loteamento.

  
  

Estes prazos podem ser prorrogados uma única vez, por igual período, em casos de

especial complexidade. Se a câmara não deliberar dentro do prazo, forma-se o

deferimento tácito da operação.

Fase do Procedimento	Prazo Máximo	Efeito do Silêncio (Não resposta)
Saneamento	20 dias	Considera-se corretamente instruído
Projeto de Arquitetura	30 dias	Aprovação tácita
Deliberação Final (Edificação)	20 dias	Deferimento tácito
Utilização / Alteração de uso	10 dias	Pode iniciar-se a utilização

Consultas a Entidades Externas (Artigos 13.º a 13.º-B)

A dependência de pareceres de entidades externas (como Infraestruturas de Portugal, APA,

Património Cultural, etc.) é, historicamente, um dos maiores "buracos negros" do

licenciamento em Portugal. O Novo RJUE 2026 introduz uma distinção fundamental entre

dois tipos de consulta, com circuitos e responsáveis diferentes.

1. Consultas em Razão da Localização

Quando o parecer é exigido devido ao local da obra (ex: servidão militar, Reserva Agrícola

Nacional, zona de proteção de monumento), a consulta é promovida pelo gestor do

procedimento (a câmara municipal), que comunica o pedido à Comissão de Coordenação

e Desenvolvimento Regional (CCDR).

• Prazo: 20 dias.

• Efeito do silêncio: Concordância tácita. Em caso de divergências entre entidades,

realiza-se uma conferência decisória (em regra por videoconferência) para emitir uma

decisão final global e vinculativa.

2. Consultas em Razão da Atividade

Quando o parecer é exigido pelas especificidades da atividade a instalar (ex: turismo,

indústria, saúde), a responsabilidade de obter o parecer passa para o próprio interessado

(o promotor).

• Procedimento: O promotor deve obter estes pareceres antes de submeter o processo à

câmara, juntando-os ao requerimento inicial ou à comunicação prévia. Esta regra evita

que o projeto sofra modificações substanciais a meio do licenciamento devido a

exigências setoriais.

Dispensa de consulta: Se a operação já obteve parecer favorável numa fase anterior (ex:

Informação Prévia detalhada, loteamento ou plano de pormenor), fica dispensada de nova

consulta a entidades externas.

Implicações Práticas para Investidores

A reposição dos prazos intercalares e a aprovação tácita da arquitetura aos 30 dias mudam

a estratégia de submissão de projetos.

No regime anterior, era comum submeter projetos incompletos ou mal instruídos, sabendo

que a câmara pediria sucessivos aditamentos. No Novo RJUE 2026, esta prática é

penalizadora. Como os prazos são curtos e o silêncio gera deferimento tácito, torna-se

altamente vantajoso submeter um projeto completo e imaculado desde o primeiro dia.

Quanto menor a necessidade de correções no saneamento, mais rápido, direto e previsível

será o caminho até à emissão do título.

Ideia-chave LIG: O deferimento tácito deixou de ser um mito inalcançável no fim de um

prazo global longo, passando a ser uma ferramenta tática aplicável fase a fase. Para o

alavancar, o promotor precisa de equipas técnicas capazes de entregar processos sem

falhas documentais.

No próximo artigo desta série (Artigo 6), exploraremos as novas regras para a Audiência

Prévia (e o fim do "ping-pong" de alterações) e o impacto da tão aguardada plataforma

eletrónica única de licenciamento.

urbanístico.*