Utilização, Alteração de Uso e TransaçõesImobiliárias

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 7

Introdução

No ciclo de investimento imobiliário, o momento da venda ou do início da exploração

comercial (como o arrendamento ou a abertura de um hotel) é o culminar de anos de

trabalho. No regime antigo, este momento estava frequentemente refém da emissão do

"Alvará de Licença de Utilização", um documento que podia demorar meses a ser emitido

após a conclusão da obra.

O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) reorganiza por completo o regime de

utilização dos edifícios e introduz novas regras imperativas para as transações imobiliárias.

Neste sétimo artigo da série LIG, explicamos como a comunicação prévia substitui a licença

de utilização e o que muda nas escrituras de compra e venda.

O Fim da Licença de Utilização (Artigos 62.º a 62.º-B)

A utilização de edifícios ou frações (após a realização de obras) continua a depender da

conclusão dos trabalhos, da conformidade com os projetos aprovados e da garantia de que

o uso previsto é admissível. No entanto, o procedimento burocrático muda radicalmente.

A antiga "autorização ou licença de utilização" desaparece e é substituída por duas vias

distintas de Comunicação Prévia:

1. Comunicação Prévia Simples (Artigo 62.º-A)

• Quando se aplica: Para iniciar a utilização após uma obra que foi sujeita a

licenciamento, a comunicação prévia ou que estava isenta de controlo.

• Como funciona: O promotor submete a comunicação acompanhada do termo de

responsabilidade de conformidade (assinado pelo diretor de obra ou fiscalização).

• A grande vantagem: A utilização do edifício pode iniciar-se imediatamente após a

submissão da comunicação e dos respetivos elementos. Não há tempo de espera por

vistorias ou despachos.

2. Comunicação Prévia com Prazo (Artigo 62.º-B)

• Quando se aplica: Para iniciar a utilização ou fazer uma alteração de uso (ex: passar

de comércio para habitação) num imóvel que

não foi precedido de obra sujeita a

controlo.

• Como funciona: O proprietário submete a comunicação prévia com prazo.

• O compasso de espera: A utilização ou alteração de uso só pode arrancar decorridos

10 dias sobre a submissão. Durante este prazo, a câmara municipal pode proferir despacho de rejeição ou determinar a realização de uma vistoria ao local.

Implicação para investidores: O risco de atrasos na entrega das frações aos compradores

finais ou na abertura de espaços comerciais é drasticamente reduzido. A responsabilidade,

mais uma vez, recai sobre o termo de responsabilidade do técnico. Se o edifício for

utilizado e mais tarde se provar que não estava conforme o projeto, as sanções (e as

contraordenações) recairão sobre o promotor e a equipa técnica.

Novas Regras nas Transações Imobiliárias (Artigos 4.º-A, 49.º, 52.º)

O legislador assumiu um objetivo claro: garantir que as aquisições imobiliárias são

conscientes e informadas. Para isso, a transparência sobre a situação urbanística do imóvel

foi empurrada para o momento da escritura.

Nos negócios que envolvam a transmissão de terrenos para construção, de edificações

(construídas ou em construção) ou de frações autónomas, o notário, conservador ou

advogado é obrigado a fazer menção ao título urbanístico no documento que titula o

negócio.

Sob pena de anulabilidade do negócio, a escritura tem de refletir uma de três situações:

1. Apresentação do título: O vendedor apresenta o título urbanístico (que, recorde-se,

passa a incluir a síntese da operação e o comprovativo de pagamento) e este é

mencionado na escritura.

2. Declaração de posse: O vendedor não apresenta o título fisicamente, mas declara

expressamente na escritura que dispõe do mesmo.

3. Declaração de inexistência: O vendedor declara expressamente que não dispõe de

título urbanístico para aquele imóvel.

O Risco da Anulabilidade

A omissão destas menções na escritura não é um mero lapso formal; torna o negócio

anulável.

Para um investidor que adquire um ativo (especialmente edifícios antigos ou de

reabilitação), a declaração do vendedor de que "não dispõe de título" é um sinal de alerta

vermelho. Significa que o comprador está a assumir o ónus de legalizar a preexistência ou o

risco de ver a câmara municipal exigir a reposição da legalidade (demolição de anexos,

marquises, etc.).

Conclusão

O Novo RJUE acelera o fecho das operações ao permitir a utilização imediata dos imóveis

após a submissão da comunicação prévia (art. 62.º-A). Contudo, no mercado secundário e

na transação de ativos, a exigência de menção ao título nas escrituras obriga a uma

duediligence muito mais apertada.

Para o LIG e os seus investidores, a recomendação é clara: antes de assinar um CPCV para a

aquisição de um imóvel, é imperativo exigir a apresentação do título urbanístico válido (ou

a prova do "último antecedente válido" para edifícios muito antigos). O risco urbanístico é,

hoje mais do que nunca, um risco transacional.

No próximo artigo desta série (Artigo 8), exploraremos a nova dinâmica das áreas de

cedência, o dimensionamento e as oportunidades criadas pela nova legislação para a

habitação de custos controlados e arrendamento acessível de promoção privada.