Cedências, Habitação Acessível e Regulamentos Municipais

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 8

Introdução

Em operações de loteamento ou em operações urbanísticas de impacte relevante, as áreas de cedência ao município — destinadas a espaços verdes, equipamentos ou infraestruturas — assumem um papel determinante no equilíbrio económico-financeiro do projeto.

O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) introduz ajustamentos relevantes a este regime, procurando articular os interesses da promoção privada com os objetivos de política pública, em particular no domínio da habitação acessível.

Neste artigo, analisam-se as novas regras aplicáveis às cedências, os incentivos à promoção privada de habitação acessível e os limites ao poder regulamentar dos municípios.

A nova dinâmica das cedências (Artigos 43.º, 44.º e 45.º)

Tradicionalmente, as cedências destinam-se à integração de parcelas no domínio municipal para instalação de infraestruturas, espaços verdes e equipamentos de utilização coletiva.

O novo regime clarifica que a afetação de parcelas a habitação pública, habitação de custos controlados ou arrendamento acessível pode ser considerada no âmbito destas exigências, em termos a densificar pela regulamentação aplicável.

Uma das alterações mais relevantes reside no facto de esta afetação não implicar necessariamente a transmissão da propriedade para o município, abrindo espaço à participação do setor privado na resposta a necessidades habitacionais.

O incentivo ao promotor privado

O diploma cria um mecanismo de incentivo à integração de habitação acessível em operações privadas, com potenciais benefícios ao nível das cedências e compensações.

Em termos gerais:

1. Relevância para efeitos de dimensionamento

A afetação de parcelas a habitação acessível ou de custos controlados pode ser considerada para efeitos de cumprimento dos parâmetros urbanísticos aplicáveis.

2. Redução de encargos com cedências e compensações

Em determinadas condições, a afetação a estes fins pode influenciar o regime de cedências ou compensações, nos termos a concretizar pela legislação aplicável e pela operação urbanística em causa.

Critério dos 700 milésimos

Considera-se, para estes efeitos, que uma parcela se destina a habitação acessível ou de custos controlados quando uma percentagem significativa (designadamente 70%) da área de construção seja afeta a esses usos.

E quando não há lugar a cedência?

Nas situações em que não exista necessidade de cedência de parcelas — por exemplo, em áreas urbanas consolidadas — pode haver lugar ao pagamento de compensação ao município, em numerário ou, em certos casos, em espécie.

Importa sublinhar que o enquadramento destas compensações depende das características concretas da operação e da regulamentação aplicável.

Por outro lado, a edificabilidade associada a parcelas cedidas deve ser analisada no contexto global da operação urbanística, não sendo automaticamente perdida, mas sujeita às regras aplicáveis ao caso concreto.

Os limites aos regulamentos municipais (Artigo 3.º)

A heterogeneidade de práticas entre municípios tem sido historicamente um fator de incerteza para promotores e investidores.

O Novo RJUE 2026 introduz uma delimitação mais clara do poder regulamentar municipal, estabelecendo matérias que podem ser objeto de regulamentação e limites a essa intervenção.

O que os municípios podem regulamentar

• Obras de escassa relevância urbanística com especificidade local

• Aspetos morfológicos e estéticos das operações urbanísticas

• Taxas urbanísticas e critérios de cálculo de cauções e compensações

• Condições e prazos de execução das operações

• Definição de operações de impacte relevante ou equiparadas a loteamento

• Procedimentos de legalização

  
  

O que os municípios não podem regulamentar

Sem prejuízo da margem regulamentar reconhecida, não podem os municípios:

• Estabelecer regras procedimentais contrárias ao regime legal nacional

• Exigir elementos instrutórios não previstos na lei ou em regulamentação nacional aplicável

• Atribuir a si próprios poderes de apreciação discricionária além dos previstos no RJUE

  
  

A violação destes limites pode comprometer a validade das normas regulamentares e dos atos praticados ao seu abrigo.

Conclusão

O Novo RJUE introduz ajustamentos relevantes no regime das cedências, criando condições para uma maior articulação entre a promoção imobiliária privada e os objetivos de política pública em matéria de habitação acessível.

Ao mesmo tempo, a clarificação dos limites ao poder regulamentar municipal contribui para maior previsibilidade e uniformidade na aplicação do regime jurídico.

Para os promotores, este enquadramento abre oportunidades de otimização de projetos, mas exige uma análise cuidada das condições aplicáveis em cada operação concreta.

No próximo artigo desta série (Artigo 9), abordaremos a face mais dura do Novo RJUE: o encurtamento dos prazos de nulidade, o reforço da fiscalização em obra e a responsabilidade solidária de todos os intervenientes (promotor, dono de obra e técnicos).