Audiência Prévia e a Nova Tramitação Desmaterializada

Série LIG — Local Investment Group | Novo RJUE 2026

Artigo 6

Introdução

Qualquer promotor imobiliário com experiência em Portugal conhece a frustração do chamado “ping-pong” processual: um projeto é submetido, surge um projeto de indeferimento, o arquiteto introduz alterações em sede de audiência prévia, a câmara identifica novas desconformidades, e o ciclo repete-se.

Este modelo compromete seriamente a previsibilidade de qualquer business plan.

O Novo RJUE 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026) procura eliminar este problema através de duas alterações estruturais:

• a redefinição das regras da audiência prévia (artigo 24.º-A),

• e a imposição de uma tramitação integralmente desmaterializada e tendencialmente uniforme a nível nacional.

  
  

Neste sexto artigo da série LIG, analisamos o impacto destas mudanças na gestão de projetos imobiliários.

A Regra da “Única Entrega” na Audiência Prévia (Artigo 24.º-A)

A audiência prévia corresponde ao momento em que o promotor é notificado da intenção de indeferimento, podendo pronunciar-se ou corrigir o projeto antes da decisão final.

O Novo RJUE introduz uma regra estruturante: a admissibilidade de uma única entrega de elementos de alteração.

Essa entrega está materialmente limitada: apenas pode visar a correção das desconformidades identificadas pela câmara municipal ou questões diretamente conexas com essas correções.

Quando o projeto de indeferimento assente numa decisão final de licenciamento (nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 23.º), o regime é ainda mais restritivo:

• apenas é admitida a junção de elementos em falta,

• não sendo permitidas alterações ao desenho do projeto.

  
  

Consequências Práticas

• Fim das reformulações livres:

  A audiência prévia deixa de ser um espaço para reconfigurar o projeto ou ajustar o conceito.

• Limitação estratégica:

  Só são admissíveis correções diretamente relacionadas com os fundamentos do indeferimento.

• Prorrogação de prazo:

  O prazo para pronúncia pode ser prorrogado uma única vez, mediante requerimento fundamentado.

• Novas consultas externas:

  Se as alterações implicarem novas consultas, a câmara deve promovê-las no prazo de 5 dias, dispondo as entidades externas de 10 dias para resposta.

  
  

Implicação central: A audiência prévia deixa de funcionar como mecanismo de ajuste progressivo e passa a assumir-se como uma oportunidade única e decisiva.

A Estratégia do Promotor

Este novo regime impõe uma mudança clara de abordagem:

A verificação técnica, legal e regulamentar do projeto deve estar esgotada antes da submissão inicial.

A audiência prévia deixa de ser uma “rede de segurança” e passa a ser uma última oportunidade — uma verdadeira bala de prata — para evitar o indeferimento definitivo.

A Plataforma Eletrónica e a Desmaterialização (Artigo 8.º-A)

Um dos principais entraves à atividade imobiliária em Portugal tem sido a fragmentação tecnológica entre municípios.

O Novo RJUE estabelece que os procedimentos urbanísticos passam a ser obrigatoriamente tramitados através de uma plataforma eletrónica nacional, a regulamentar por portaria.

O objetivo é assegurar uniformidade, previsibilidade e interoperabilidade.

Princípios estruturantes:

1. Interoperabilidade obrigatória

   A plataforma nacional deve articular-se com os sistemas internos de todos os municípios.

2. Limites às plataformas locais

   Os municípios podem manter plataformas próprias, mas não podem:

   - introduzir novas fases,

   - criar formalidades adicionais,

   - exigir documentos não previstos na lei ou em portaria.

3. Integração com sistemas do Estado

   As plataformas municipais devem assegurar ligação a sistemas e plataformas nacionais relevantes.

   
   

Limites ao Poder Regulamentar dos Municípios (Artigo 3.º)

Para evitar desvios à uniformização pretendida, o artigo 3.º impõe limites claros ao poder regulamentar municipal.

Os municípios não podem:

• Estabelecer regras procedimentais ou instrutórias adicionais;

• Exigir documentos não previstos legalmente (ex.: “telas finais” sem base normativa);

• Atribuir a si próprios poderes discricionários além dos previstos na lei.

Qualquer norma regulamentar que viole estes limites é nula.

O promotor dispõe, assim, de base legal para recusar exigências indevidas.

Conclusão

O binómio “Única Entrega” + “Plataforma Nacional” cria um sistema de licenciamento mais padronizado, mas também mais exigente e menos tolerante ao erro.

Para investidores e promotores, a implicação é clara:

• maior previsibilidade processual,

• menor margem para correções tardias,

• maior exigência na preparação inicial dos projetos.

  
  

O tempo anteriormente gasto em interações sucessivas com a câmara terá agora de ser antecipado na fase de conceção e compatibilização técnica.

No próximo artigo desta série (Artigo 7), analisaremos o fim da Licença de Utilização e os novos impactos nas transações imobiliárias e escrituras de compra e venda.